판매자는 집에 $4000로 추정되는 외관 수리가 필요하다고 표시했으며 $50,000에 판매 할 의향이 있다고 말했습니다 . Comps는 수리 후 집의 가치가 $106,000 가 될 것으로 보였습니다 . 좋은 거래 맞지? 숫자를 계산해 봅시다.
소유주가 보고한 수리는 자재만을 위한 것이었고 분명히 최저 수준이었습니다. 수리 비용을 추정할 때 좋은 경험 법칙은 재료를 추정한 다음 3을 곱하는 것입니다 . 즉, 일반적으로 자재 비용은 전체 수리 비용의 33%에 불과하고 인건비는 66%를 차지합니다. 분명히 이것은 단지 일반적인 경험 법칙일 뿐이며 각 프로젝트는 상당히 다를 것입니다. 이는 이 부동산의 수리 비용이 $10,000에서 $12,000 사이가 될 것이라는 의미입니다. 해당 부동산을 직접 본 적이 없어서 보수적으로 대략적으로 추정한 금액입니다.
구성 요소를 살펴보면서 최근 판매된 두 개의 부동산이 신축 건물이어서 가치가 부풀려졌을 가능성이 있다는 사실을 발견했습니다(오래된 주택은 새 주택에 비해 가격이 더 저렴하거나 감가상각되어야 합니다). www.zillow.com 및 기타 몇몇 사이트를 살펴본 결과 수리 후 가치(ARV)가 $85,000에 도달했습니다. 그래도 괜찮은 거래인 것 같죠? 거래를 분석해 보겠습니다.
주인에게 전화하기 전에 몇 가지 숙제가 있습니다. 많은 카운티에는 부동산 증서를 조회할 수 있는 웹사이트가 있습니다. 또는 시/카운티 서기관 사무실에 가서 증서 등록을 요청할 수 있습니다. 해당 부동산에 대한 구매 가격, 구매 날짜 및 유치권을 확인하세요. 이 모든 정보를 통해 집에 빚진 금액이 얼마인지, 그리고 소유주가 어떤 유형의 제안을 받아들일지 대략적으로 알 수 있습니다. 그런 다음 온라인으로 찾아보거나 지역 부동산 중개인에게 전화하여 다음 사항을 알아보세요.
1) 이 유형의 부동산에 대한 ” 평균 시장 일수 “(등록부터 판매까지의 기간)는 얼마입니까?
2) ” 시장의 현재 재고 “(판매 대기 중인 주택 잔고)는 몇 달 동안(6개월 미만은 판매자 시장, 12개월 이상은 강력한 구매자 시장) 무엇입니까?
3) 현재 시장의 ” 평균 매도가 대 매도가 비율 “은 얼마입니까?
이 모든 것은 부동산이 얼마나 빨리 움직일 수 있는지와 시장의 현재 상태를 나타내는 신호를 제공합니다. 또한 www.rentometer.com을 방문하여 해당 지역의 평균 임대료를 확인하고 웹에서 일반 시장의 임대 수를 조사하십시오. 이 모든 작업은 한 시간 이내에 완료되며 이 시장에서 어떤 출구 전략이 효과가 있을지 알려줄 것입니다.
이제 주인에게 전화를 겁니다. 당신이 상황에 처한 사람들을 돕는 투자자 그룹과 협력하고 있음을 그들에게 알리십시오. 그러나 더 많은 정보를 얻어야 합니다. 또한 모두가 혜택을 받을 수 있는 해결책 만 마련할 의향이 있음을 알려주십시오 . 이렇게 사랑스러운 집에서 나가고 싶은 마음이 드는 이유가 무엇인지 물어보세요. 그럼 들어보세요! 당신은 그들의 요구 사항과 그들이 진정으로 동기를 부여 받았는지 알아내야 합니다. 얼마를 지불할 의향이 있는지 묻는다면 대답하지 마세요. 부동산을 평가할 만큼 충분한 정보를 얻은 후에 공정한 제안을 제공할 것이라고 알려주십시오. 소유주가 귀하에게 정보 제공을 원하지 않는 경우 전화가 많이 걸려오며 소유주의 시간을 낭비하고 싶지 않다는 점을 알려주십시오. 기꺼이 떠나십시오. 이 경우 소유주는 그 집이 최근에 사망한 아버지의 집이며 그 부동산을 수리하고 판매하는 데 시간과 노력을 들이고 싶지 않다고 밝혔습니다. 다음으로 소유자와 만날 약속을 잡으십시오. 가급적 당일에 소유자가 다른 투자자에게 제안을 구매할 수 없도록 하십시오.
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